売買契約の準備と「契約書」の確認ポイント

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重要事項説明に納得できれば、いよいよ契約を結ぶことに。重要事項説明書と契約書は別の書類なので、両者を突き合わせながら最終チェックをし、契約手続きを進めよう。

契約後は後戻りできないのでしっかり確認を

契約時には物件価格の5%~10%の手付金を支払う

売買契約時には、買主から売主に「手付金」を支払う。手付金の額は5%~10%が目安(※)。例えば3000万円の物件の場合、150万円~300万円と大きな額になるので、定期預金の解約や株の売却などが必要な場合は早めに準備しておこう。手付金は契約成立の証拠となるお金で、買主の都合で契約を解除するときは、手付金を放棄しなくてはならない。また、場合によっては違約金も請求されるので注意しよう。

※手付金の額は、購入申し込みの際に買主と売主が話し合って決める。このため、金額が目安より多くなることもある。なお、売主が不動産会社の場合、手付金は物件価格の20%以内と定められている。

重要事項説明と重複しても、確認はきっちりと

契約書の内容は、重要事項説明書と重複する部分も多い。だからといって気を抜かないよう、重要事項説明書と突き合わせ、下の表も参考にしながらチェックしよう。確認が終わった後、売主と買主が契約書に署名捺印し、晴れて契約締結となる。

■契約書の確認ポイント

分類 主な内容 チェックポイント
物件の表示 ●物件の所在地など、登記に基づく表示 ●売買対象の物件が明示されていること
売買代金と支払い方法 ●売買価格
●手付金の額と取扱い
●代金の支払い時期や方法
●金額と支払日を確認。消費税額も
●残代金の支払い時期を定めない場合は、基本的に引渡し時の支払いとなることが多い
売買面積 ●土地面積は登記簿面積か実測面積か
●実測が契約後の場合の取り決め
●パンフレットと相違がないか
●一戸建ての場合で、土地面積を登記簿面積で契約し、その後実測を行う場合、面積に差が生じた場合の措置を明記しておく
登記関連 ●所有権の移転・引渡し・登記の時期
●抵当権などの登記抹消について
●引渡しや登記の時期は、代金の支払い(残金決済)の終了後が一般的
●抵当権などの設定がある場合は、所有権の移転登記までに抹消されるか確認
公租公課 ●固定資産税・都市計画税の分担 ●1月1日時点の所有者に課税されるため、途中で所有者が変わる場合、売主と買主でいくらずつ負担するか確認する必要がある
危険負担 ●引渡し前の物件の損害について ●火事や地震などで、引渡し前に物件が損害を受けた場合の対応を確認。修復可能な場合は売主が修復する、不可能な場合は契約を解除するなどの規定が多い
瑕疵担保責任 ●契約後に瑕疵が見つかった場合の対応 ●新築では主要構造部分については10年間の保証が義務付けられている
●中古の場合、瑕疵担保責任の期間は、買主と売主とで話し合って決める(売主が不動産会社の場合は最低2年)
設備や備品の引き継ぎ ●中古住宅の付帯設備の取り扱い ●照明器具やエアコン、庭木など、中古住宅に付随する設備などについて、使用可能か撤去するのかなどを明示する
契約解除について ●解除となる条件と方法 ●手付解除、契約違反による解除、ローン特約など、重要事項説明でも確認した内容を再確認
その他 ●アフターサービス(新築)
●共有持ち分管理について(マンション)
●宅建主任者の署名捺印
●アフターサービスがある場合は、内容を規定した書類を確認

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